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如何做好物业设备管理
日期:2017-03-01 15:56:26  发布人:adminhqc  浏览量:68

 

 

 

 

    一、熟悉设备的运行情况

 

    管理好物业设备是关系到业主的切身利益,关系到物业能否保值增值。掌握物业设备的运行管理,首先应熟悉小区(大楼)的各类管线,结构的分布情况,因为它是设备与终端业主之间的联系纽带,同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式,对各类发电机组、变压器,水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接管的物业,要加强设备接管验收,对设备运行情况进行跟踪、监测,记录,消除设备存在的隐患,日常管理要根据物业设备运行的负载变化,如夏季业主用水,用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点,工作人员可对路灯进行合理、适时调度,通过物业设备负载能力和调配特点,发掘设备潜能,做到物尽其用,充分发挥设备的使用价值。

 

  二、建立设备管理体系

 

    俗话说没有规矩、不成方圆,要做好物业设备管理就必须建立和完善设备管理体系,对设备进行规范化、标准化、专业化的管理,具体如下:

 

    1.建立设备管理质量体系。设备管理是一项长期性,综合性的工作,对设备管理要引入ISO9001质量管理体系,如建立机房管理制度,供、配电管理制度,设备维修制度等,对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行,做到责任到岗、任务到人,用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。

 

    2.建立绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量,建立设备管理考核,督查机制.制定设备管理考核标准,如设备上要有设备卡、设备台账,水泵阀门开启要灵活不得渗漏,设备房要保持清洁不得堆放杂物等,定期,不定期对各小区(大楼)的设备进行现场检查、考核,做到优胜劣汰,赏罚分明,调动员工的工作积极性,增强企业凝聚力和向心力。

 

    3.建立设备档案。物业的设备结构复杂,管线纵横,对设备原始档案要进行归档,汇总、登记造册,对设备系统的资料如竣工图等进行保管,对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并在资料中予以注释,为以后解决问题提供依据。如发电机等一些重大设备发生故障时需原生产厂家维修时,通过设备台账及时与生产厂家和联络人取得联系,为设备及时维修赢得宝贵时间。故对设备建立设备卡、设备台账、技术档案等,按照档案管理要求,实行专业化、科学化管理,使设备管理适应现代化管理需求,同时为设备的及时维修,确保设备的完好与使用安全提供科学依据。

 

  三、对设备进行维修保养

 

  设备在于管理,好的设备若得不到及时维修保养,就会常出故障,缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全,最大限度地发挥设备的有效使用功能,因此,对设备进行维修保养,做到以预防为主,坚持日常保养与科学计划维修相结合即:

 

1.坚持做到三好、四会、五定三好即对设备用好、修好、管理好;四会即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障,五定即对设备进行清洁,润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设各采用预防性维修,防止设备出现故障,对一般设备做好日常维修保养。

 

2.注重安全管理。对设备进行维修保养时,要以人为本,做好安全管理工作,操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作,如操作人员在检修电气设备时,应做好必要的防护,操作人员使用个人防护工具,在闸刀上挂有人操作、禁止合闸等标识牌,提高安全意识,防止意外事发生,因为设备管理最基本和最重要的要求是保证设备体系运行安全,用户使用安全和操作人员操作安全。

 

  3.结合实际、降耗节能。物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案,遵循安全、经济、合理、实用的原则,有计划,有步骤地进行,做好设备的预防性维修保养,将设备故障隐患消灭在萌芽状态,同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案,尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料,修旧利废、合理更新,达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的,从而降低设备运行维修费用,培养管理队伍的创新精神,维护业主的权益。

 

  四、以人为本、提高员工综合素质

 

    一流的设备有赖于一流的管理人才,在智能化程度较高,硬件设施配备完善的物业中,高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出,因此,以人为本,合理开发和利用人才,精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓,而培养一支高水平的管理队伍,应坚持做到:

 

    1.树立质量服务意识。物业管理是服务性行业,员工即使有一流的技术,但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备管理,因此培养员工的服务意识和责任心,把为业主服务贯彻到具体工作中去,至真至诚为业主服务,确保设备运行安全。

 

    2.提高员工业务技能。业务技能的高低直接反映出服务质量和工作效率,对各岗位专业操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训,对员工做好传、帮、带,即根据设备性能特点由老员工搭配新员工,老员工带新员工,公司技术骨干人员将理论联系实际,对设备进行现场操作、指导相关人员,通过各种途径,切实提高相关人员的业务技能,使员工能满足各岗位要求。

 

    总之,随着物业管理的内外环境的不断改善,各物管企业在物业设备管理中结合自身设备运行状况,总结设备运行管理经验,创新发展,加强高新技术应用,降耗节能,提高设备的使用率和完好率,为业主创造一个良好的工作和生活环境,使其物业保值、增值。

 

 

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